第二十九章 苏琦（5） (第1/2页)

住宅市场暴利时代或将过去
　　
　　2月9日，安徽芜湖冒出“对首次购商品房者免契税给补贴”的地产新政。尽管芜湖市当地政府一再调出台地产新政的目的并非“救市”，但公布3天后即被紧急叫停。其实，早在芜湖之前，已有上海等十余个城市对调控政策进行了带有救市意味的调整，其中还有城市与芜湖一样因调整程度过大而被叫停。地方政府的这些动作被叫停，显示出中央政府坚持楼市调控的决心，估计年内政策面不会有实质性的松动。
　　
　　过去的2011年，在“调结构、稳物价”的背景下，中央政府继续加强房地产调控，抑制需求与增加供给两手抓，1月份，“国八条”、房产税试点改革先后施行，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，限购城市数增加到50多个；1000万套保障房建设计划提前实现，差别化信贷政策持续发威；六次上调存款准备金率、三次加息，银行信贷规模紧缩，房地产企业融资压力陡升，融资成本提高，中国房地产市场经历了最严厉的调控年。
　　
　　房地产开发投资持续放缓，商品房销售增速快速回落，此前犹如脱缰野马的一、二线城市住宅价格出现停涨或下跌态势。这使得房地产市场处于焦着状态中，楼市观望气氛已经形成。自2011年第四季度以来，开发商资金压力不断增大，促使其开始不断促销跑量，大中城市房价出现下行势头，房价泡沫逐渐被挤出。
　　
　　从成交量上看，一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49%。2011年初出台“国八条”政策，加之传统淡季影响，1月-4月成交逐月下降。5、6、7月成交虽上升，但增幅逐月下降。在严格的政策调控下，8月调控政策效应开始显现，直至年底成交一路下滑。2011年二线城市楼市总体成交量同比下跌18.01%，2011年初二线城市交易未受限购政策影响，成交上涨；3、4月受全国市场影响交易量下跌；5、6、7月成交小幅上涨；7月初二三线城市要求出台限购政策，随后楼市也进入下滑通道。
　　
　　在政策严厉打压下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，调控效果在限购城市显现。面临成交量持续低迷的现状，北京、上海、杭州、深圳、南京、苏州等大中城市主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘加大促销力度，拉低整体成交均价。
　　
　　2012年，楼市陷入深度博弈。预计在2012年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行；保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加；房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解这一资金压力。
　　
　　由于房地产价格仍未出现房价明显下降或达到中央的预期，当前政策仍将延续，这使2012年、特别是上半年的市场压力不断增大，行业风险上升。
　　
　　

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