第二十九章 苏琦（5） (第2/2页)

总体来说，限购、限贷和加大保障房建设等制度性变化将对住宅市场的未来发展产生深刻影响，调控带来的住宅价格下降将减轻普通民众的购房压力，住宅市场的暴利时代或将结束，而住宅市场调控产生的“挤出效应”和“替代效应”会使产业资本向商业地产集中。
　　
　　商业地产机遇与风险并存
　　
　　事实上自2009年调控伊始，国内房地产开发商向商业地产转型的消息就不绝于耳。因为单纯的住宅产品难以支撑企业利润增长点这一事实已成为众多企业加大商业地产持有份额的原动力。
　　
　　中国商业地产联盟一份数据显示，2011年，我国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现了爆发式的增长，京沪商业地产销售额更是创下了2007年以来的新高。分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。可以说，我国商业地产在一线城市已经相对饱和，而随着城市化深化，二三线城市商业地产发展机遇更大。
　　
　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮曾表示，2011年是城市化的重心从沿海少数特大城市向二三线城市和县城与中心转移的关键之年。是调整中国城市结构实现资源合理配置，以及为未来二十到三十年的发展形成城市化的合理的优质的物质基础的关键之年，未来中国二三线城市将迎来前所未有的大发展。
　　
　　总的来说，商业地产因为国家的支持，城镇化进程的需要、老百姓消费的需要，所以有比较好的发展前景。国家政策调整中国城市结构，实现资源合理配置，未来发展重心也将由一线城市转移至二三线城市。在这样的在机遇背景下，国家对住宅限购政策的不松动，注定了二三线城市未来商业地产的“黄金十年”。如何抓住机遇，已是当前开发商需深思考虑布局未来格局的时候，而投资者选择投资时，仍需谨慎，商业地产的风险远大于住宅项目，商业地产的收益也不是在短期内能看到的，因此未来投资商业地产是机遇与风险并存。
　　
　　自去年以来，商业地产成交额出现了量价齐涨的现象，使得商业地产因过热而存在泡沫化倾向。2012年不仅商业项目在建速度加快、供应量增加，而且还有大批新的增量资金在伺机进入这一领域，其原因就是商业地产租售价格不断上涨。一位业内人士表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加，背后的资金量巨大，其中，不少是因为住宅限购而转向商业，热钱的涌入让商业地产发展也面临过度饱和的泡沫化倾向。
　　
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